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706, 2019

Réforme des retraites : Pas de retraite à taux plein avant 64 ans puis 65 ans …

07/06/2019|0 Comments

Il n’aura pas fallu attendre longtemps après les élections Européennes pour attaquer l’acte 2 du quinquennat Macron. On apprend aujourd’hui que la prochaine réforme des retraites, dont nous devrions connaître le contenu exact dans les prochaines semaines, pourrait être l’occasion de repousser l’âge à partir duquel les futurs retraités pourront partir à la retraite avec un taux plein. Aujourd’hui, peuvent partir à la retraite à taux plein, les personnes âgées de 62 ans (ou 60 ans pour les carrières longues) ET qui ont cotisées au moins 41.50 années (= 166 trimestres) progressivement majoré pour atteindre 43 ans (172 trimestres) en 2035. La prochaine réforme des retraites pourrait modifier ce mécanisme pour imposer un âge pivot à partir duquel vous pourrez partir à la retraite à taux plein : Les futurs retraités qui prendraient leur retraite avant leur 64 ans en 2025 progressivement majoré pour atteindre 65 ans en 2035 seraient pénalisés et subiraient une décote sur le montant de leur pension retraite. On parle d’âge pivot.  Le montant de la décote n’a pas encore été chiffrée, mais il semble qu’elle pourrait s’appliquer à vie. A l’opposé un système de surcote est envisagé pour ceux qui accepteraient de travailler au delà de leur 64 ans puis 65 ans. Bref, il s’agit d’augmenter l’âge de départ à la retraite sans le dire au détriment de ceux qui ont beaucoup travaillé pendant leur vie active, c’est à dire ceux qui ont réussi à obtenir 41.50 ans puis 43 ans de cotisation avant leur 64 ans ! Demain, vous pourrez toujours partir à la retraite à 62 ans mais votre retraite sera décotée si vous partez avant vos 64 ans ou 65 ans. Dans un système par point, on ne parle plus de taux plein ou de nombre de trimestres cotisés. Il faut bien comprendre que le nouveau régime de retraite par répartition est un régime par point ! Toute votre vie, vous cotisez, c’est à dire que vous épargnez des points qui se transformeront en pension retraite lors de votre départ à la retraite (cf »Comprendre la réforme des retraites avec les comptes notionnels. »). Ainsi, dans le prochain régime de retraite par répartition, on ne devrait plus parler de taux plein, de nombre de trimestres cotisés ou même de carrière longue. Chacun pourra partir en retraite librement à partir de 62 ans … mais il touchera une pension retraite dont le montant sera fonction du capital de point qu’il aura épargné pendant toute sa vie active !  (Plus vous cotisez, plus votre capital en point augmente, et donc plus votre retraite sera élevée) Vous l’avez compris, l’âge de départ à la retraite à 62 ans est purement théorique puisqu’il n’est pas la garantie d’une retraite décente : Vous pourrez partir à la retraite à 62 ans mais le montant de votre retraite sera t’il suffisant pour assurer votre train de vie … vous devrez probablement prolonger votre vie active pour augmenter le capital épargné et ainsi améliorer votre retraite (un plus grand nombre de point à « dépenser » sur une [...]

606, 2019

Immobilier locatif : les loyers encadrés à Paris dès le 1er juillet 2019

06/06/2019|0 Comments

L’arrêté préfectoral qui encadre les loyers à Paris est paru fin mai. L’encadrement va s’appliquer aux baux signés à partir du 1er juillet 2019. L’encadrement des loyers fait son grand retour le 1er juillet 2019 à Paris : il s’appliquera aux baux signés à compter de cette date, pour les locations nues comme pour les locations meublées : nouveaux contrats, renouvellement de bail. Appliqué entre août 2015 et novembre 2017, il avait été annulé par le Tribunal administratif de Paris. C’est la loi Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) votée fin 2018 qui a donné aux villes la possibilité de réintroduire ce dispositif, à titre expérimental. Paris est la première ville à y avoir été autorisée par décret. L’arrêté signé par le préfet de la région d’Ile-de-France fixe un loyer (hors charges) de référence par mètre carré, dont le montant ne devra pas être supérieur de 20% (« loyer de référence majoré ») ou inférieur de 30% (« loyer de référence minoré ») qui sont consultables sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL). Cette fourchette a été calculée par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) pour 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, selon le type de logement (nombre de pièces, nu/meublé) et l’année de construction de l’immeuble. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour « les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières ». CMG Lundi 3 juin 2019 - 09:58

2405, 2019

Les fantastiques avantages de la location meublée

24/05/2019|0 Comments

Supposons qu’une personne hérite d’un petit appartement et souhaite le louer pour en retirer des revenus réguliers. Deux solutions s’offrent à elle : elle peut le « louer vide » (location nue) ou le garnir de meubles pour le « louer meublé ». En pratique, ces deux situations semblent assez proches, pourtant elles divergent considérablement sur le plan fiscal et sur le plan juridique. La loi ALUR de 2014 a instauré deux types de baux pour les locations à titre de résidence principale, avec des différences sensibles. Ainsi, pour une location vide, la durée minimale du bail est normalement de trois ans renouvelables. Pour une location meublée, cette durée est d’un an renouvelable, voire de neuf mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant. Autre exemple, les « charges récupérables du locataire » peuvent faire l’objet d’un forfait en location meublée, ce qui n’est pas le cas en location nue. Mais c’est sur le plan fiscal que les différences sont les plus sensibles. En effet, l’administration fiscale considère que la location meublée ne génère pas de revenus fonciers, mais relève des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Concrètement, cela signifie que l’on peut déduire des loyers encaissés la plupart des charges acquittées (par exemple les coûts d’acquisition d’immeuble, les frais de comptabilité). Et, surtout, on peut amortir à la fois les meubles et les immeubles, lorsqu’on est soumis au régime réel des BIC. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée. Et cela change tout, comme l’illustre le schéma ci-dessous pour un même loyer perçu. Tous droits réservés Dans notre exemple, après avoir déduit les intérêts d’emprunt en cours et les divers frais et charges, la base imposable (la plus claire) est nettement réduite par rapport au cas des revenus fonciers. Elle est parfois nulle pendant de longues années, notamment en cas de financement des immeubles à crédit. L’économie d’impôt et de prélèvements sociaux qui en résulte peut être spectaculaire sur longue période. A terme, en cas de revente du bien, le loueur en meublé non professionnel sera taxé comme un particulier qui vend son immeuble. Il bénéficie ainsi sur sa plus-value immobilière d’une exonération progressive d’impôt et de prélèvements sociaux, sans que les amortissements déduits soient pris en compte. Peut-on transformer une location nue en location meublée ? Cette transformation est normalement possible. Cependant, lorsque la location est saisonnière et que l’appartement se situe dans certaines communes (plus de 200.000 habitants ou avec une décision de la mairie dans ce sens) alors une autorisation administrative est nécessaire. Cette autorisation peut être limitée ou provisoire et elle est en principe attachée à la personne qui l’a sollicitée. Elle n’est pas transmissible sauf exception. Attention, les sanctions en cas de non-respect de cette procédure peuvent être très lourdes. . Régime du Réel ou Micro BIC ? Comme pour le régime « micro foncier », il est possible sous conditions de choisir un régime [...]

2003, 2019

DONS MANUELS AUX ENFANTS ET PETITS-ENFANTS : GARE AUX CONSÉQUENCES LIQUIDATIVES

20/03/2019|0 Comments

(Cass. 1re civ., 6 mars 2019, n° 18-13.236) Francis et Yvonne avaient trois enfants : Yvon, Annick, et Gérard. En 2010, ils avaient consenti des dons manuels : De 58.000 € à Yvon, leur fils ;De 58.000 € à Annick, leur fille ;De 29.000 € à chacun des deux enfants de leur troisième enfant, Gérard. Francis et Yvonne sont décédés respectivement en 2013 et 2014 et un litige est né dans la fratrie concernant la liquidation successorale. Yvon et Annick demandaient à leur frère, Gérard, le rapport successoral des donations faites à leurs neveu et nièce, arguant de la volonté supposée de leurs père et mère de maintenir une stricte égalité entre les trois enfants. Pour étayer leur demande, ils produisent de simples copies de testaments de leurs parents dont les originaux n’ont jamais été retrouvés. Leur demande est accueillie en Cour d’appel mais l’arrêt est cassé au visa de l’article 847 du Code civil : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que les défunts avaient gratifié le fils et la fille de M. M… C… , la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » La censure était inévitable. Si les époux ont peut-être pensé transmettre de manière égalitaire entre les trois « souches », il s’avère que donner aux deux premiers enfants, d’une part, et aux petits-enfants du troisième, d’autre part, n’emporte absolument pas les mêmes conséquences dans le cadre du règlement successoral. La donation faite aux enfants est présumée en avance de part successorale, soit rapportable ; tandis que la donation faite à un petit-enfant dont l’auteur est toujours en vie est présumée faite hors part successorale. Le petit-enfant n’est pas un présomptif héritier au moment de la donation, alors il ne sera pas tenu au rapport de ce qu’il a reçu dans la succession du grand-parent. Faire un don manuel ne dispense pas des conseils d’un professionnel !